联邦议会近日修正了近期负扣税（Negative Gearing）及资本利得税改革中一个意外出现的问题。该问题此前被广泛称为“鳏寡税”（Widow Tax）。
政府同时也解决了另一个技术性问题，涉及那些在2026年5月12日预算案公布后，才首次将原本自住的主要住宅用于出租的业主。
这些调整为房产持有人提供了更明确的税务处理方式，尤其是在房产因配偶去世、关系破裂而发生所有权转移，或者日后决定将原来的自住房出租的情况下。
“鳏寡税”问题是什么？
从2027年7月1日起，新的税务规定一般会对住宅出租房产产生的亏损进行“隔离”（quarantine）。
简单来说，这些住宅出租亏损将不能再直接抵减其他收入，而只能用于抵减其他住宅出租房产产生的收入或资本利得。
不过，对于相关纳税人在2026年5月12日之前已经购买的房产，一般仍可享有新规定下的保护。
问题出现在房产所有权因为业主去世或关系破裂，在2026年5月12日之后转移给另一方的情况下。
按照原来的规定，这种转移在某些情况下可能被视为一次新的购置。这意味着，配偶或前伴侣可能会失去原本适用于该房产的负扣税待遇。
这也就是所谓“鳏寡税”问题的由来。
现在有什么变化？
新的规定明确保护部分因配偶去世或关系破裂而发生转移的房产权益。
在某些情况下，如果一个人从非配偶的共同持有人那里继承了额外的房产权益，也可能适用相关保护。
因此，只要符合规定，房产所有权的转移本身不会自动导致该房产失去原有的负扣税保护待遇。
案例一：配偶去世后的房产转移
Sarah和David在2019年共同购买了一套出租房产，两人各持有50%的权益。该房产一直处于负扣税状态，每年产生约8,000澳元的出租亏损。
由于该房产是在2026年5月12日之前购买的，因此原则上受到新规定的保护。
如果David去世后，他持有的50%权益转移给Sarah，按照原来的规定，Sarah继承的这部分权益可能会被视为一次新的购置。
这可能影响Sarah将该部分房产产生的出租亏损抵减其他收入的能力。
根据更新后的规定，这种情况可以得到保护。由于房产权益的转移是因为配偶去世而发生，Sarah可以继续保留原有的负扣税待遇。
原来的自住房日后出租怎么办？
另一个需要修正的技术性问题，是关于那些在2026年5月12日之前购买、但之后才首次出租的自住房。
根据现有税务规定，在某些情况下，当一套原本作为主要住宅使用的房产首次用于产生收入时，可能会被视为按照当时的市场价值重新购置。
按照原来的新规，这可能导致房产的购置日期发生变化，并影响其是否能够继续享受负扣税方面的保护。
新的立法已经解决了这个问题。对于负扣税新规而言，在确定房产的购置日期时，将不再因为“首次用于产生收入”这一税务规定而改变原来的购置日期。
案例二：将原来的自住房出租
James在2018年购买了一套房屋，并一直将其作为自己的主要住宅居住。
到了2027年，James决定搬去和伴侣一起居住，并将原来的房屋首次出租。
按照原来的规定，由于房产是在2026年5月12日之后才首次出租，其购置日期可能会因为“首次用于产生收入”的规则而受到影响。
更新后的规定避免了这种情况。
由于James是在2026年5月12日下午7:30之前购买该房产，因此对于新的负扣税限制而言，房产原来的购置日期可以继续保留。
这对房产持有人意味着什么？
这些调整为房产持有人在个人情况发生变化时提供了更多确定性。
如果您与配偶共同持有一套在2026年5月12日之前购买的投资房产，那么在未来因配偶去世或关系破裂而发生所有权转移时，新的规定可以提供相应的保护。
如果您拥有一套在2026年5月12日之前购买的自住房，并且未来可能将其出租，那么新规定意味着，仅仅因为之后首次将房产出租，一般不会导致其购置日期在新的负扣税规定下被重新设定。
不过，其他税务问题，特别是资本利得税（CGT），仍然需要单独考虑。
房产持有人现在应该做什么？
如果您拥有在2026年5月12日之前购买的房产，建议妥善保存以下资料：
- 房产最初的购买日期；
- 各业主的持有比例；
- 任何后续的所有权变更记录；以及
- 房产首次用于产生租金收入的日期。
负扣税和资本利得税的规定较为复杂，特别是在房产所有权发生变化，或者原来的自住房转为投资房产时。
如果这些新规定可能适用于您的情况，或者您正在考虑将自住房出租、转让房产权益或改变房产的持有方式，欢迎联系我们，我们可以根据您的具体情况协助您确认相关税务处理。
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