越来越多的人选择在家开展业务，不管是自由职业、个体经营，还是小型生意，这种方式确实灵活又方便。但很多人忽略了一点，一旦涉及卖房，你的税务情况可能就没那么简单了。
澳大利亚税务局（ATO）近期对“居家经营”与“小企业资本利得税（CGT）优惠”的关系作出了更明确的说明，也澄清了一个长期以来容易被误解的问题。
更多详情请看：居家经营业务和CGT的影响|澳大利亚税务局
关键问题：活跃资产测试
一般来说，出售自住房可以享受CGT全额豁免，但如果房屋的一部分用于经营业务，这项豁免可能会受到影响。当无法享受全额豁免时，很多人会考虑其他优惠，例如持有超过12个月的50% CGT折扣，或者小企业CGT优惠政策。其中，小企业CGT优惠在符合条件的情况下，甚至可以大幅降低或免除CGT。
不过，这类优惠并不是自动适用的，其中最关键的条件之一是“活跃资产测试”。简单来说，你需要证明这套房产在持有期间内，有至少7.5年用于经营业务，或者至少一半的持有时间用于经营。
更重要的是，ATO是按整套房产来判断，而不是只看用于做生意的那一部分。也就是说，这个测试只有“通过”或“未通过”，不存在部分满足的情况。即使你在家中设有办公室、工作室，或者申报了居家办公相关费用，也不代表该房产就一定属于“活跃资产”。如果业务使用只是附带性质，占比较小，通常无法适用小企业CGT优惠。
判例说明：Rus v FCT
相关判例也支持这一观点。在Rus v FCT（2018）一案中，纳税人拥有一块约16公顷的土地，但只有不到10%的面积用于经营，包括家庭办公室和存放工具的仓库，且主要业务实际上是在外部进行。最终，税务局和法庭均认定该房产整体未能通过活跃资产测试，因为业务使用部分占比过低，且并未构成该资产的主要用途。这个案例也反映出ATO的一贯立场，即房产需要从整体角度评估，局部或附带的商业用途通常不足以改变结论。
实际案例说明
在实际操作中，不同情况的结果差异也很明显。通过以下两个常见情形，可以更直观地理解ATO的判断方式。
轻度居家经营：Donald在家中用一间空房经营美发业务，占房屋面积约7%，每周接待客户约8小时。在这种情况下，他可以申报部分居家经营相关费用，同时仍可享受约93%的自住房资本利得税免税。但由于业务使用比例较低，这种情况通常无法适用小企业CGT优惠，不过仍可以使用50%的CGT折扣。
较高比例商业用途：Janet和Frank拥有一栋两层房产，一楼约50%的面积用于经营外卖店，二楼作为自住房使用。该业务已经持续经营多年，并且配有员工。在这种情况下，该房产更有可能被认定为活跃资产，因此对于未被自住房免税覆盖的资本利得部分，有机会适用小企业CGT优惠。
需要注意的关键点
对于纳税人来说，有几个关键点需要特别注意。首先，部分自住房免税并不意味着可以自动适用小企业CGT优惠，单纯的居家办公或申报费用通常是不够的。其次，在决定在家中开展业务前，应提前考虑对税务的整体影响，包括费用扣除方式、CGT计算以及未来是否符合优惠条件。此外，建议保留完整的记录，例如房屋使用比例、业务时间以及相关费用凭证，这些资料在未来出售房产或接受税务审查时都非常重要。最后，如果有出售房产的计划，应尽早咨询专业会计师，以便全面评估潜在的CGT影响并合理规划。
总结
总体来看，ATO的最新指引传递了一个明确的信息，大多数在家开展小规模业务的业主，在出售自住房时并不能自动享受小企业CGT优惠。是否符合条件，取决于业务使用的比例、持续时间以及具体经营情况。因此，提前做好规划尤为重要。表面上看似增加的业务收入，未来可能会因为较高的资本利得税而被抵消。合理理解相关规则，有助于做出更明智的决策，也能让每一分收益更好地服务于未来的投资或长期财务目标。
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By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax
