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我们经常听到”负扣税“这个词，它到底什么意思，在税务上有什么作用呢？简单的说就是当你的投资房的收入小于可减费用时，该投资房在税务上就会带来亏损，这部分亏损可以用来抵扣个人的其他收入，包括工资，从而达到降低个人所得税。

如下例1，个人收入8万年薪，拥有一套价值63万7千的公寓房，房租收入不抵可减费用而造成了$10,814的税务亏损，这个亏损可以用来降低其8万年薪，因此实际可征税收入就降低到了$69,186，从而个人所得税也降低了$ 3,730.83。这也是为什么往往我们可以看到投资房产的纳税人，年底时会有大笔的税可以从税局退回来。

那么也有些人会觉得既然投资房产都亏损了为什么还要投资房产，从而举棋不定该不该下手。没错，上面我们说了税务亏损，但是有一点要弄清楚的是税务亏损或负扣税不一定等于负现金流。我们来看看下面的例2，收入的现金流就是房租收入$32,024加上降低的个人所得税$3,730.83 (往往是可以通过个人退税退回来)，支出的现金流是$27,180, 该套投资房带来的净收入正现金流是$8,574.83。我们注意到例1和例2在支出上主要的差别就是折旧（$15,658）和负扣税（$3,730.83）带来的额外退税，关键点就是在这里折旧是不需要支出任何现金的，却可以在负扣税的计算中当作可减费用，而负扣税的正现金流也很大程度是因为折旧所导致的。因此我们看出负扣税和负现金流不可以化为等号，相反，负扣税可以减少负现金流或增加正现金流。

例1，

Rental Property $637K in Sydney
Owner taxable income $80k
Rental income 32024
Gross rent 32024.00
Expenses
Depreciation 15658
Body corporate 3465
Council rate 1039
Interest 20033
Agent fees 1567
Water 701
Sundry 375
Total 42838
Total net rent -10814.00
Savings on tax (34.5%) 3730.83

例2，

Rental Property $637K in Sydney
Owner taxable income $80k
Cash in
Rental income 32024
Savings on tax (34.5%) 3730.83
Total 35754.83
Cash out
Body corporate 3465
Council rate 1039
Interest 20033
Agent fees 1567
Water 701
Sundry 375
Total 27180
Positive cash flow 8574.83
Weekly positive cash flow 164.90

额外提一下，一般来说新房的负扣税额度比较大，原因是因为新房的前五年折旧额度比较大，房屋内的电器等设备在前五年会折旧得差不多。2017新联邦预算提议一条新法规，购买二手房的投资者不允许对房屋内已有的电器设备进行折旧。如果这一新法规在国会通过，将会导致不少投资物业的负扣税有所减少。

需要协助？

如果您不确定自己的投资房是否属于负扣税，或者折旧会如何影响您的退税和现金流，Pitt Martin Group 可以帮助您审核并记录您的租金收支情况，权衡利息、折旧及持有成本，并准备一份准确反映租金亏损的税表。

作为悉尼的税务会计师，我们为房产投资者提供负扣税、折旧申报及实用的现金流建议。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询，自管养老金，审计及贷款等综合性服务的经澳洲特许会计师协会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的悉尼会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚税务注册代理，澳大利亚与新西兰特许会计师协会（CAANZ）会员，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

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