Share this article

一般来说， 自住房出租不超过6年，以后在出售该物业时，增值税是可以得到豁免的。这个6年是可以整个6年不间断的租出去，也可以是分开几段时间租出去，只要租出去的几段时间加一起不超过6年即可。另外，当你每次搬回去住，把该物业再次当做自住房后，你又将会得到6年的增值税豁免的权利。

很多人由此想到，这样不是可以买很多套物业，每个都进去住一段时间，让它们成为自住房，然后出租不超过6年并出售而不用交任何的增值税嘛。这个想法只有在一个物业卖了以后再去购置下一个物业，即不可以同时拥有两套或两套以上物业的情况下才成立。但是很少有投资客会去这样做，因为他们手上一直都会有好几套。简单来说，如果你手上有多套物业，任何时候只有一套物业可以是你的自住房，其他的物业必须算作投资房。有一点值得提的是，选择哪一套物业作为你的自住房是允许在出售某物业时进行选择的。

那么如果你的自住房出租超过6年了是不是等于你要交所有这段出租时间所产生的增值税呢？答案是比你想象中的要好 – 你只需要交超过6年的那部分，比如自住房出租了10年，房价升值了100k, 这种情况下，你有60%的增值是不用交税的 (6年/10年*100%)，只有40k升值的部分是需要交增值税的。

另外，如果自住房是你唯一一套物业，只要你不拿来出租，你可以无限制空下去，在出售时而不需要交任何的增值税。

从2017年1月1日开始，如果你或你的家人和亲戚在新南威尔士州拥有住房并且是外国公民，你很有可能需要支付0.75%的附加地税给政府。比如，如果你的住房用地价值100万，你需要支付的附加地税就是$7,500。这个是在正常地税之上另付的。不同于正常地税的是，即使你的住房是用于自住的，你也需要支付附加地税。 外国公民的范筹包括个人，公司，信托，外国政府，外国政府投资者和有限合伙制的合伙人等实体。对于个人，如果你是非澳洲公民在这一年待在澳洲境内少于200天或者你的签证上有任何限制你待在澳洲的条件，你就是在附加地税定义上是外国公民，你就很有可能需要支付附加地税。请注意，即使你是澳洲永居签证，你这一年待在澳洲境内低于200天，你一样在附加地税定义上是外国公民，一样需要支付附加地税。 如果居住房是在公司名下，你作为外国公民和你相关的人或实体加在一起占超过该公司20%的股份，该公司在附加地税定义上即被视为外国公民。同样，如果你和其他人作为外国公民及你们相关的人或实体加在一起总共超过40%的股份，该公司在附加地税定义上也被视为外国公民。该公司即需要支付附加地税。 对于信托来说，固定信托和特殊信托（包括家庭信托）征收附加地税的方式是不同的。固定信托，只有外国公民受益人按他/它占该信托的比例去支付此地价比例所产生的附加地税，澳洲公民收益人是不需要支付任何附加地税的。特殊信托（包括家庭信托）， 只要默认受益人中有外国公民的，受托人就需要支付按整个地价计算的附加地税。对于家庭信托来说，因为大多数的默认受益人都包括家里的亲戚，只要他们中任何一个人是外国公民，该家庭信托在附加地税定义上即被视为外国公民。我们估计市面有很多家庭信托都是这种情况，所以我们建议最好在2016年12月31号前去修改你的信托契约以避免被征收附加地税。皮特马丁会计师事务所可以为您提供修改家庭信托契约的服务。

需要协助？

如果您不确定现有SMSF投资策略是否仍然符合基金的实际情况，或者基金成员开始领取养老金等变化是否需要重新审查投资策略，皮特马丁会计师事务所可以协助您审阅和记录相关策略，评估投资多元化、资产流动性及成员保险等合规事项，并准备SMSF年度审计所需的证明文件。

作为悉尼专业税务会计师事务所，我们为SMSF受托人提供自管养老金会计、年度合规及投资策略审查相关服务，协助基金满足相关养老金法律及审计要求。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询，自管养老金，审计及贷款等综合性服务的经澳洲特许会计师协会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的悉尼会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。 皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚税务注册代理，澳大利亚与新西兰特许会计师协会（CAANZ）会员，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。 本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。