Share this article

上周，全球最大的民宿网站爱彼迎向澳洲税局（ATO）提供了约19万房东在该网站出租的信息，澳洲最大的电视台之一的七套对该事件做了报道，皮特马丁会计师事务所合伙人Teddy Kosasih 有幸作为采访嘉宾，对税局将获得哪些税务信息做了评论。税局将获得房东们的姓名、地址、电话、租客付费信息、银行信息、出租收入和支付给爱彼迎平台的费用等。

有了这些信息，税局将其和房东们个人税务申报的数据进行比对，以防止他们漏报房租收入或虚报出租费用。当然不是所有人是故意漏报或虚报，可能是因为平常没有做好记录或者对哪些费用可以用来抵税不是很了解。今天我们就为大家解析一下网上出租民宿，哪些税务方面的事情需要注意。

首先，所有的租金收入都需要上报。

其次，大家最关心的哪些费用可以用来合理抵税呢？我们罗列了以下常见的费用：

  • 网络和电话
  • 清洁
  • 干洗
  • 网络平台的费用
  • 出租的家具和设备
  • 水电煤
  • 文具
  • 维修
  • 保险
  • 地税
  • 物业管理费
  • 当地政府费
  • 房屋贷款利息
  • 房屋折旧

如果你自己住在房屋里，只是出租房屋的一部分，以上的费用可能需要按照一定的比例来抵税，这个比例会和你出租部分的面积或出租时间的长短相关。另外，如果你出租的租金比市场价低的话，这些可以用来抵税的费用也是要相应地进行打折的。

以上的收入和费用都需要平常做好记录，包括网络平台的报表，所有费用的发票，银行出入的流水等。这些记录的丢失可能会导致相关费用不能够用来抵税。税局在审计时可以追溯到五年前的记录。

最后，这种民宿出租的形式是否会在其他税务方面有影响呢？答案是有的。首当其冲的就是增值税（CGT）。一般来说，自住房在出售时，增值的部分是不需要支付增值税的，但是一旦房屋出租了，哪怕是出租了一部分, 也有可能引起增值税。同样的，增值税具体数额也会受出租的面积比例和出租的时间长短的影响。所以，看似简单的网上上传几张照片，爽快地租出去一两间卧室，其带来的税务后果可能以后是相对大的。

再有就是商品服务税（GST）。一般来说，居住的商品房作为民宿用来出租时是不用支付商品服务税的，即使租金收入超过$75,000。但是，如果你出租的是商业用途的房屋，那么商品服务税就有可能适用于你了，比如酒店、汽车旅馆、服务性的公寓等。

既然，税局已经要求爱彼迎提供这种分享式的经营平台公开用户信息，是否接下来就是出租车模式的Uber, 汽车分享平台Car Next Door, 服务分享平台 OneFlare 等等，让我们拭目以待。

需要协助？

如果您不确定如何申报爱彼迎的出租收入，或者出租部分自住房是否会影响其增值税豁免，Pitt Martin Group 可以帮助您审核并记录您的租金收入，权衡按比例抵扣的费用、增值税及商品服务税，并在税局比对数据前准备一份准确的税务申报。

作为悉尼的税务会计师，我们为爱彼迎房东提供出租收入申报、费用分摊及实用的增值税建议。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询，自管养老金，审计及贷款等综合性服务的经澳洲特许会计师协会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的悉尼会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖 。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚税务注册代理，澳大利亚与新西兰特许会计师协会（CAANZ）会员，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。