对于许多澳大利亚家庭而言，海边小屋或滑雪公寓通常兼具两种用途。一方面，它是家人度假休闲的私人空间；另一方面，在自用以外的时间，会通过 Airbnb 或 Stayz 等平台对外出租，以补贴持有成本。

过去，不少业主普遍认为，只要对私人使用与出租用途进行合理分摊，大部分与出租物业相关的常规税务扣除都可以申报。然而，这种做法正面临改变。澳洲税务局（ATO）近期发布了多份税务裁定及合规指引文件，包括 TR 2025/D1、PCG 2025/D6 及 PCG 2025/D7，明确释放出将加强对“自用与出租混合型物业”合规监管的信号。

尽管上述文件仍处于草案阶段，但其监管方向已十分清晰，反映了未来 ATO 在审查度假房产扣除申报时的思路。

核心问题：投资性资产还是自用的生活型资产？

新指引的核心在于区分两类物业，一类是真正以商业化方式运营，目的是最大化租金回报的投资性资产；另一类则主要用于业主个人生活享受，出租仅属辅助或偶发行为。

ATO 再次强调，无论收入来源是短期住宿、零散预订，还是非正式安排，只要取得租金收入，都必须如实申报。

更值得关注的是费用扣除问题。如果某房产被认定为“度假自用房”，而非真正的收入性投资资产，ATO 可能会拒绝其大部分持有成本的税务抵扣，包括贷款利息、市政费和水费、土地税、保险费、维修与保养费用。

即便该物业在一年中的部分时间按市场价出租，上述费用仍有可能被否决。在这种情况下，业主可能仅能扣除与实际出租直接相关的费用，例如清洁费或广告费。

在判断物业是否具备商业运营性质时，ATO 会重点关注以下因素：

 • 是否在旺季期间保留给业主自用
 • 是否存在不连续或有限度的广告推广
 • 租金定价是否明显高于同类市场水平
 • 是否多年持续产生税务亏损

如果上述情况存在，ATO 可能认为出租只是附带性质，而非持有房产的主要目的。

费用分摊：必须“公平合理”

即便物业符合收入性资产的条件，只要存在私人使用与出租并存的情况，相关费用仍需进行合理分摊。

PCG 2025/D6 明确指出，分摊方式必须符合“公平合理”的原则。常见方法包括：

 • 按时间分摊，例如根据实际出租天数或真实可供出租天数计算
 • 按面积分摊，例如仅出租部分房间的情况下按面积比例计算

完善的记录至关重要。ATO 目前已可获取各大预订平台的数据，并能够核对广告刊登情况、可出租日历及申报收入。如未妥善保存证据，或采用过于激进的分摊方式，被审计的风险将显著上升。

潜在税务影响

其潜在的税务影响不容忽视。例如，一套度假公寓在淡季出租可获得每年 30,000 澳元租金收入，但在学校假期等旺季期间完全自用。按照新监管思路，ATO 可能认定该物业本质上属于私人度假用途，从而大幅限制贷款利息及其他持有成本的扣除金额。这可能导致应税收入增加数万澳元，从而使应缴税款大幅上升。

此外，产权结构也需谨慎安排。通常情况下，租金收入与可扣除费用须按照法律产权比例分配，而非依据谁使用得更多。若以低于市场价格出租给亲属，抵扣额度还可能会进一步受限。

新规实施前的建议措施

上述草案拟自 2026 年 7 月 1 日起适用。对于 2025 年 11 月 12 日之前已存在的安排，可能提供过渡性宽免。但建议业主不要等到正式生效才采取行动。

目前可考虑：

 第一，检视房产是否真正以最大化租金收益为目标进行商业化运营，包括旺季期间是否对外开放出租。
 第二，确保租金定价符合当地市场水平。
 第三，保留完整记录，包括预订日历、广告截图、客户咨询记录，以及清晰区分自用与出租天数的使用记录。
 第四，评估当前产权结构及运营模式是否具备商业合理性。如需调整，应同时考虑资本利得税、印花税及相关法律费用的影响。
 第五，如希望申请过渡性宽免安排，必须保留充分的书面证据。

总结

ATO 并未全面取消度假房产的税务抵扣，而是更加明确地区分真正的投资型物业与自用的生活型房产。

只要结构安排合理、运营方式具备商业实质，并且记录完整充分，许多业主仍然可以合法申报与收入相关的合理扣除，从而优化现金流。

如果您持有度假房产，现在正是进行税务审视与规划的良机。及早评估与调整，有助于避免未来出现不必要的税务风险与补税压力。

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By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax