圣诞节快到了，今天为大家送些实战干货，可以说囊括了诸多咱们当地和海外华人背景相关的房产税务问题，我们将把理论和实践例子结合起来阐述。战场上的经验总结，希望大家可以转发给身边有房产的朋友。

投资房报税为了省税

很多生活在中国的华人并不知道在澳洲有投资房，按照法律规定，出租了收租金就需要报税，因为中国的租金收入并没有监管部门督促你去申报。在日常的工作中，有听人说过，这么多年没报过出租房收入税澳洲税局也没找我啊。对，税局不找你就对了，你报税了，很多时候他们在你这儿征得的税金反而变少了。

具体原因是啥呢？原因之一，多数中国华人买的投资房都是较新的公寓房，一般来说，只要有些贷款，每年报税的结果是税务损失而不用交任何所得税（房租收入-抵税项目<0），税务损失可以积累到N年以后用来抵扣卖房子时产生的增值税。换句话说，可以帮你减税。

另一个原因是，政府现在规定凡是卖房价超过75万澳元的，卖家是海外税务居民时（这里包括长期生活在海外的PR和澳洲公民），买家需要扣下卖价12.5%的金额作为预扣税交给税局。好了，你坚持不报税，没有会计帮你计算实际应缴的增值税进行预扣税退税（这几年澳洲的房价很多地方不升反降，很多时候并没有多少增值税），澳洲政府就要感谢你把卖价的12.5%预扣税贡献给了澳洲人民。

下面是我们的一个客户的税局报税回执，投资房卖价127万，增值23万，按照规定12.5%预扣税约16万，我们先将其预扣税申请降低到6%约7万6千，因为有往年税务申报后的税务损失积累，导致实际应缴税额只有2万2千，最后客户还能退回5万3千多。就这个例子，如果客户选择不报税，她将损失近14万 （16万-2万2千）。请问，现在我和您说报税的事，可不可以态度好一点了呢？

其实以上的道理也是适用当地的税务居民的，只是多数税务居民会比较规矩合规申报，如果你没有申报过投资物业的收入，就是从省税的角度也应该再考虑一下吧。

空置税豁免

澳洲政府在三年前差不多这个时候推出了一条新法规 — 物业空置税，规定在2017年5月9日后申请购买澳洲住宅房的海外人士，每年需要在空置税申报截止日期30天内完成空置税申报，没有进行申报或该年内出租时间累积少于6个月的海外人士将要支付空置税给税局。具体可以参考我们的文章 空置税 – 海外人士投资澳洲房产必读。

今年由于新冠COVID的边境封锁，一些本来生活在澳洲的税务居民（包括留学生和持临时签证的人士）不能够返回澳洲，他们的自住房屋就空置了；还有一些海外人士的物业由于疫情期间的空置率大幅提升，导致空置超过6个月。在这些情况下，受影响年度的空置税是有可能豁免的，至少前面一种情况，我们已经有税局的豁免确认信，免掉了客户1万多的空置税，如下。如果您由于上述情况，收到空置税单或已交空置税，可以与我们联系，申请豁免。

自住房增值税豁免的取消

您本人或家里有老人在移居到澳洲后经常在海外和澳洲两头跑吧，如果有，您或家里老人在出售名下自住房时要考虑一下今年7月1日起执行的专门征对非税务居民的新政—自住房增值税豁免的取消。具体细节和如何规避，请参考我们之前的文章 自住房增值税豁免的取消 – 非税务居民最后的机会。

很巧，今年下半年，我们碰到一个案例就是客户的父母将其多年的自住房在7月1日后出售掉，增值相当可观。经过询问，父母长期比较多居住在海外，成为了非税务居民，这样父母的增值税刚刚好不能豁免，澳洲人民又要感谢他们大手笔的税务奉献了。其实如果他们可以早点和会计咨询一下，省下来可不是一点点呦。话不多说，大家以后有大手笔的交易还是先和自己的会计师咨询一下，有没有什么不利的税务结果，可以做好准备，计划一下。

印花税附加税的退税

澳洲各个州和领地从2016年开始相继对海外人士（新州包括未住满200天的PR）购买的澳洲住宅物业征收印花税附加税和地税附加税。如何辨别你支付了印花税附加税，其实做个简单的算术题就可以，拿新州做例子，正常的印花税金额大概是你买房房价的4-5%，加上印花税附加税后大概是你买房房价的12-13%。

有种情况呢是你在买房签合同时是海外人士的身份，但是在交房前你满足了非海外人士的身份（一般是买的是楼花并且在等交房期间拿到了PR 或公民），这样，你可以申请退还以前已交的印花税附加税，具体内容可以参考我们的文章永居前交的印花税在永居后退回来。我们有处理过一些这样的案例，多数都成功地退回了印花税附加税。

如果您或认识的朋友最近拿到了PR或公民，不妨看看有没有上述情况哦。

地税附加税的避免

早在2016年我们有一篇文章关于地税附加税中提到家庭信托需要修改契约排除海外人士受益人，来避免上文中提到的每年需要支付的地税附加税（新州大概是地价的2%）。该项新州法律（Amendment Act 2020）在今年六月中旬正式通过，要求所有还没有修改的自由裁量信托（包括家庭信托）契约在2020年12月31日前完成修改排除海外人士受益人，否则将被要求补上从2016年及以后年份的地税附加税，如果信托持有新州住宅物业的话。

另外，同样由于疫情原因不能够及时返回澳洲的人士，导致的税务居民身份的变化，也是很有可能利用前文的法令来避免当年的土地附加税。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin 坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin 资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州和维州律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，澳大利亚税务研究院认证会员，自管养老金资深认证咨询师（SMSF Specialist）, XERO，QUICKBOOKS，MYOB，RECON等会计软件授权单位及认证顾问。

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