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你拥有一块非常适合进行分割的土地，并与市政当局、建筑商和银行已经商定了所有细节。但是，一个重要的方面被忽视了；税务影响。

许多小规模开发商常常认为他们的税务风险很小，但事实并非总是如此 – 分割项目的税务处理可能会显著影响合规、现金流和项目的财务可行性。

澳大利亚税务局最新出台的指导文件详细说明了小规模分割项目的税务影响。我们将关注其中一些重要问题：

土地分割的税务处理

当分割土地时，即使是小规模的分割，税务处理也可能迅速变得复杂。税务要根据具体情况而定。你不能仅仅因为是一个小开发项目就认为最终销售所得的利润会自动被视为资本收益并有资格获得资本增值税减免。

一般来说，如果你个人拥有一处长期以来私人使用的房产，你将其分割并出售新创建的地块，那么可能需要对所获得的任何收益缴纳资本增值税。该收益是从你首次获得土地的时间点开始计算的，尽管你需要将房产的初始成本分摊到分割后的地块上。如果你正在分割一个包含你住宅的土地，即使这块土地一直以来仅被用于与你的住宅相关的私人用途，通常主要住宅豁免也不适用。

如果一处房产最初是联合拥有的，但随后被分割并在业主之间进行了分配，即使尚未将土地出售给无关联方，通常也会立即触发税务后果。这种情况被称为”分隔（Partition）”，从税务角度处理起来可能较为复杂。

房地产开发

那么如果你决定开发这块土地呢？将土地分割、建造房屋或复式住宅，然后出售新建筑，这在很多情况下都是很常见的。

当有人开发房地产的目的是在短期内以盈利为目的，出售成品房时，存在这样一种风险，即盈利可能将会被视为普通收入，而不是按照资本增值税规则处理，从而此人会受限制获得资本增值税减免（如50%的资本增值税减免），并且有可能会诱发商品与服务税责任。即使是一次性的房地产开发，这种情况也可能会面临同样问题。

案例示范

我们以康拉德的案例来说明。他于2001年7月以30万澳元的价格购得了他的住房。到了2020年7月，他考虑将他的地产分割成俩块，一块自己继续自住，一块用来建造一栋新房，并出售。估值报告显示，原房屋和其土地如今价值36万澳元（60%），而分割出来的地块价值24万澳元（40%）。康拉德获得了40万澳元的贷款用于开发，并于2021年7月以121万澳元（包括商品与服务税GST）的价格出售了这块地产。

  • 康拉德的总经济收益为58万澳元。
  • 这种收益来自销售所得（110万澳元，不包括GST）减去开发费用（40万澳元）和新分割地块的初始成本（12万澳元, 即原始价格30万澳元的40%）。
  • 从获得土地开始到开始盈利活动（2020年7月1日）期间，新分割地块价值的增加应被视为资本收益。
  • 新分割地块的价值为24万澳元，初始价格是12万澳元，所以资本收益为12万澳元。
  • 根据50%的资本增值税减免，折扣后的资本收益为6万澳元。
  • 从开始盈利活动到销售时新分割地块和房屋价值的增加应视为普通收入。
  • 净利润（46万澳元）基于销售所得（110万澳元）、开发费用（40万澳元）和地块价值（24万澳元）计算。

除非康拉德正在经营一份生意，否则他不能在开发费用发生时扣除它们；然而这些费用可以用来抵消销售时的利润。如果康拉德决定在开发完成后不出售房产，这将使所涉及的所得税和商品与服务税处理更加复杂化。

是否需要注册商品与服务税（GST）？

如果你是一个拥有私人土地的分割者，该土地已被用于私人用途，那么你可能不需要注册商品与服务税，尽管这取决于具体情况。然而，如果你从事房地产开发业务，或进行商业化的一次性项目，那么你很有可能需要注册商品与服务税。

对于康拉德的情况，因为开发后的土地预计销售价格超过了75,000澳元的商品与服务税门槛，他很可能需要注册商品与服务税。这意味着：

  • 对于出售价格的“默认”商品与服务税应缴额为11万澳元（除非适用商品与服务税差额方案以减少商品与服务税应缴额）。
  • 需要通知购买者在结算时扣除并支付给澳大利亚税务局的金额。
  • 有资格根据常规商品与服务税规则，申请开发费用4万澳元的商品与服务税抵免。
  • 必须通过填写营业活动报告来报告这些交易。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖，2019年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师奖，2020年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳咨询师奖及澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2022年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳新人入围奖。

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By Robert Liu @ Pitt Martin Tax