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自管养老金（SMSF）房产估值是SMSF年度合规及审计工作的重要组成部分。对于许多SMSF受托人来说，房产是基金持有的最大资产之一，因此，在审计时采用准确并有充分证据支持的市场价值尤其重要。

与股票或现金不同，房产并没有一个可以在6月30日当天直接查询的实时市场价格。然而，SMSF的每项资产都必须在每个财年按照市场价值进行申报，基金审计师也需要看到清晰、客观的证据，以支持所采用的资产价值。

好消息是，如果受托人提前准备好适当的证明资料，而不是等到审计师提出要求后才匆忙寻找，SMSF房产审计通常会顺利得多。本指南将说明相关要求、审计师通常会查看哪些证据，以及受托人现在可以采取哪些措施，让2026财年的SMSF审计尽可能顺利。

为什么房产比其他SMSF资产更难审计？

澳洲养老金法律要求，SMSF的所有资产都必须在每年6月30日按照市场价值进行估值。对于拥有公开市场价格的资产，例如澳洲证券交易所（ASX）上市股票或管理基金，这通常比较简单，因为可以直接取得可靠的收盘价格。

房产则有所不同。房产没有每日公开报价，其价值可能每年出现较大变化，而且每一处房产都有其独特性。因此，受托人需要主动确定房产的市场价值，并能够提供充分的支持证据。这也是很多SMSF审计出现延误的地方。很多时候，问题并不在于房产估值本身，而是缺少或没有完整保存支持该估值的证明文件。

谁负责确定SMSF资产的价值？

受托人负责确定基金资产的市场价值，包括基金持有的房产。这项责任不能转交给会计师或审计师。审计师的职责是审查受托人采用的估值以及支持该估值的证据，而不是替受托人确定资产价值。

基金年度财务报表编制完成后，审计师会要求查看客观且具有支持性的证据，以了解受托人如何确定财务报表中所列的市场价值。如果无法提供足够的证据，审计师可能无法在没有保留意见的情况下完成审计，从而造成审计延误及额外成本。

SMSF资产什么时候需要进行估值？

SMSF资产（包括房产）必须在每年6月30日按照当日的市场价值进行估值，并用于基金的财务报表及SMSF年度申报。

即使您的2026财年SMSF审计可能要几个月之后才进行，所采用的估值仍然必须反映6月30日当天的市场价值。因此，在接近财年结束时、相关市场资料仍然较新的情况下收集估值证据，会比之后再重新寻找和整理相关资料容易得多。

SMSF资产是否应该使用独立估价师？

SMSF受托人可以选择聘请具有资质的独立估价师。在以下情况下尤其值得认真考虑：

  • 房产占SMSF资产总价值的较大比例；或者
  • 房产具有特殊性或其他原因导致其市场价值较难确定。

并不是每年都必须进行独立估价，但独立估价通常可以提供有力且具有说服力的估值依据，并减少审计过程中的不确定性。对于价值较高或较难估值的房产而言，与潜在的审计问题相比，聘请独立估价师所产生的费用往往相对较小。

哪些证据可以支持SMSF房产估值？

如果受托人选择不聘请独立估价师，通常需要使用来自多个来源的资料支持所采用的房产估值。仅依赖单一数据通常不足以构成充分的估值依据。

对于房产而言，可接受的估值证据通常包括：

  • 近期类似房产成交记录：通常至少需要三宗真正具有可比性的近期成交案例，例如房产面积和所在地区与SMSF持有的房产相近。
  • 房地产中介估价：最好能够同时列出该估价所依据的类似房产成交记录。
  • 商业房产净租金收益率：可以作为支持房产估值的辅助证据，但通常不足以单独作为估值依据。

澳洲税务局（ATO）在《SMSF资产估值指南》中提供了有关可接受估值方法及证明资料的指导，SMSF受托人可以将其作为重要参考。

示例：SMSF持有住宅房产的估值

某SMSF持有一套住宅公寓。受托人并没有每年委托专业估价师进行完整估价，而是收集了同一公寓楼及同一地区三套类似公寓的近期成交记录，同时取得当地房地产中介提供的书面估价，并在估价中引用这些成交案例。

这些资料共同为审计师提供了多个相互一致的证据来源，以支持财务报表中所采用的市场价值，因此审计可以在没有进一步房产估值查询的情况下顺利进行。

SMSF可以将房产出租给关联方吗？

如果SMSF持有的房产符合商业不动产（Business Real Property，BRP）的定义，该房产可以出租给基金成员经营的企业或基金的其他关联方。这是一种常见且合法的安排。例如，SMSF可以持有基金成员经营企业所使用的商业物业。

但是，允许将房产出租给关联方，并不意味着受托人可以自行决定收取任何金额的租金。任何与关联方之间的租赁安排都必须按照独立交易（arm’s length）的商业条款进行。

一个简单的判断方法是：如果租户是一名完全没有关联关系的第三方，双方是否仍然会同意租约中的每一项条款？如果租金低于市场水平，或者租赁条件对关联方明显更加优惠，该安排便可能无法满足独立交易原则的要求。

对于关联方租赁，审计师需要哪些证据？

为了证明关联方租赁安排符合独立交易原则，应向审计师提供以下资料：

  • 正式签署并以书面形式列明租赁条款的租约。
  • 租约开始时取得的租金估价，以证明租金符合当时的市场水平。
  • 证明实际租赁安排按照租约执行的资料，例如租金是否按时支付，以及实际支付金额是否与租约一致。
  • 如果之前的租赁期限已经到期，应提供租金已经按照最新市场水平重新调整的证据，并取得新的租金估价作为支持。

示例：将商业物业出租给关联方

某SMSF持有一处符合BRP定义的商业仓库，并将其出租给一家由基金成员拥有的公司。受托人保存了双方签署的正式租约，在租赁开始时取得了租金估价，并且能够提供持续按照租约规定支付租金的记录。

租约到期后，受托人重新取得新的租金估价，并根据当时的市场水平重新确定租金。由于相关租赁文件完整且资料保持更新，审计师能够较容易地确认该租赁安排符合独立交易原则。

SMSF受托人在审计前应该检查哪些问题？

在SMSF进行年度审计之前，建议受托人检查以下事项：

  1. 每一处房产是否已经按照6月30日的市场价值进行估值？
  2. 所采用的估值是否有来自多个来源的证据支持？
  3. 是否拥有至少三宗真正具有可比性的近期房产成交记录，或者当前的房产估价？
  4. 考虑到房产价值或复杂程度，是否应该取得独立专业估价？
  5. 如果房产出租给关联方，是否已经签订并妥善保存正式租约？
  6. 租约开始时是否取得了租金估价？
  7. 实际支付的租金是否与租约规定一致？
  8. 如果原租期已经到期，是否根据最新市场价值重新调整租金，并取得新的租金估价作为支持？

如何为2026财年SMSF资产审计做好准备？

虽然您的2026财年SMSF审计可能还需要几个月才会进行，但最顺利的审计通常来自受托人的提前准备。与其等到审计师提出资料要求后才开始准备，SMSF受托人可以提前采取以下措施：

  1. 在接近6月30日时收集类似房产成交记录及房产估价，确保相关市场资料具有时效性。
  2. 对于价值较高或较难估值的房产，确认是否有必要取得独立专业估价。
  3. 检查所有关联方租赁安排，确保租约文件完整、仍然有效，而且租赁条件符合当前市场水平。
  4. 将所有房产估值及租赁相关证据集中保存，以便审计师需要时可以及时提供。

提前完成这些准备工作，可以减少审计师提出的进一步查询，加快审计完成速度，并减少SMSF受托人在审计期间面临的压力。

常见问题

SMSF是否每年都必须对房产进行估值？

是的。SMSF的所有资产，包括房产，都必须在每年6月30日按照市场价值进行估值，并用于基金的年度财务报表及SMSF年度申报。

谁负责确定SMSF房产的市场价值？

SMSF受托人负责确定SMSF房产估值所采用的市场价值。审计师负责审查该估值以及相关支持证据，但审计师本身并不负责确定该价值。

SMSF每年都需要取得独立的房产估价吗？

不一定。受托人可以使用类似房产成交记录、房地产中介估价等资料支持所采用的市场价值。但是，如果房产占SMSF资产的较大比例，或者房产本身较难估值，则应考虑取得独立专业估价。

SMSF需要多少宗类似房产成交记录？

一般而言，通常需要至少三宗真正具有可比性的房产成交记录作为支持证据，例如面积和所在地区与SMSF持有的房产相近。

SMSF可以将房产出租给关联方吗？

可以，前提是该房产符合商业不动产（Business Real Property，BRP）的定义。租赁必须按照独立交易的商业条件进行，并应取得租金估价作为市场租金的支持证据。

SMSF向关联方收取多少租金？

租金必须反映市场价值，也就是在相同情况下，一名没有关联关系的第三方租户通常需要支付的租金。如果向关联方收取低于市场水平的租金，可能会产生SMSF合规问题。

SMSF受托人应该什么时候开始准备年度审计？

越早越好。在6月30日前后及时收集房产估值及租赁相关证据，而不是等到审计师正式要求资料后才开始准备，通常可以使之后的SMSF审计过程更加顺利。

需要协助？

皮特马丁会计师事务所可协助SMSF受托人处理自管养老金会计、年度合规及审计准备工作，包括审阅房产估值依据及关联方租赁文件。如果您正在准备2026财年的SMSF审计，或不确定现有的房产估值资料是否足以满足审计要求，欢迎联系我们的悉尼SMSF会计师获取专业协助。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询，自管养老金，审计及贷款等综合性服务的经澳洲特许会计师协会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的悉尼会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚税务注册代理，澳大利亚与新西兰特许会计师协会（CAANZ）会员，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

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By Robert Liu @ Pitt Martin Tax