2026联邦预算案中提出的税务改革引发了广泛讨论。

房地产投资者正在重新审视自己的投资组合，企业主正在评估现有架构，而使用全权信托（Discretionary Trust）的家庭也开始关注未来可能带来的影响。

本次拟议改革主要聚焦于三个方面：

• 负扣税（Negative Gearing）
• 资本利得税（Capital Gains Tax，CGT）
• 全权信托（Discretionary Trust）

需要特别注意的是，这些措施目前仍未正式成为法律，相关立法仍需经过国会审议及通过。

然而，这并不意味着可以忽视这些提案。相反，现在正是了解潜在影响并提前规划的好时机。

为什么提前规划很重要？

许多人正在等待政策最终确定后才采取行动。

但事实上，明智的规划并不需要等待所有不确定性消除。

根据目前的提案，负扣税及资本利得税改革预计将于2027年7月1日开始实施，而信托税制改革预计不会早于2028年7月1日生效。

因此，无论是投资者还是企业主，都有充分时间检视自身状况并评估各种应对方案。

您今天并不需要立即作出重大调整，但提早了解风险和机会，有助于未来作出更好的决策。

1. 检视现有房地产投资组合

本次预算案中最受关注的内容之一就是负扣税改革。

政府计划限制2026年5月12日之后购买的现有住宅物业（Established Residential Property）所适用的负扣税优惠。

现有投资者或将受益于“祖父条款”

根据目前提案，在预算案公布前已持有住宅物业的投资者，可能受到“祖父条款（Grandfathering Rules）”保护。

这意味着他们仍可继续按照现行规定享受负扣税优惠。

符合条件的出租物业亏损，仍可抵减工资收入、商业收入以及其他应税收入。

对于许多投资者而言，这项待遇未来可能成为重要的长期税务优势。

为什么这很重要？

未来不同投资物业的税务待遇可能不再相同。

因此，现在正是重新审视投资组合的好时机。

首先，识别哪些资产可能符合祖父条款保护；其次，评估这些资产是否符合您的长期投资目标。

一次简单的投资组合检视，可能让您发现过去忽略的机会。

2. 审慎考虑未来房地产投资

拟议改革可能改变投资者未来购买物业时的考量方式。

过去，许多投资者购买现有住宅物业的重要原因之一，就是能够利用负扣税带来的税务优势。

但未来投资者可能需要更加关注投资本身的基本面。

聚焦优质投资

税务优惠固然重要，但不应成为购买投资物业的主要理由。

更重要的是关注：

• 优质地段
• 租赁需求
• 现金流潜力
• 长期增值能力

这些因素通常比单纯税务扣除更能影响投资回报。

新建住宅或更具吸引力

政府亦表示，新建住宅物业未来可能继续享有较优惠的税务待遇。

部分住宅开发项目及建后出租（Build-to-Rent）项目亦可能获得相关优惠政策。

因此，未来投资者可能会更积极比较新建物业与现有物业之间的投资价值。

3. 识别可能需要进行估值的资产

拟议中的资本利得税改革可能创造新的税务规划机会。

同时，也可能带来额外的记录保存要求。

为什么资产估值很重要？

根据提案，2027年7月1日前累积的资本增值，与该日期后产生的资本增值，将可能适用不同的税务处理方式。

因此，许多投资者可能需要取得截至2027年7月1日的准确市场价值。

这可能涉及：

• 投资房产
• 商业地产
• 股票投资组合
• 企业资产

提前准备

专业估值通常需要时间安排及准备资料。

因此，在任何截止日期到来之前提早规划是明智之举。

完善的记录保存不仅能节省时间，也能降低未来税务争议和合规风险。

4. 检视资本利得税策略

政府同时计划调整现行资本利得税折扣制度。

这也是本次预算案最重大的税务改革之一。

过去多年，投资者普遍依赖50% CGT折扣来降低出售资产时的税务负担。

然而，拟议改革可能改变部分投资者对于未来资产出售时机的考量。

检视未来退出计划

现在正是重新审视长期规划的好时机。

例如：

• 哪些资产可能在未来五年内出售？
• 现行制度下的税务结果如何？
• 拟议改革后又会产生什么变化？

这些问题有助于提早识别潜在风险。

保持整体视角

税务固然重要，但不应主导所有决策。

投资目标、退休规划及现金流需求，仍应是决策过程中的核心考虑因素。

5. 检视您的信托架构

拟议中的信托改革受到高度关注。

根据提案，全权信托未来可能需要按最低30%的税率纳税。

了解潜在影响

许多家庭利用全权信托在受益人之间分配收入。

政府希望减少部分与此类安排相关的税务优势。

因此，在新制度下，部分家庭的整体税负可能会上升。

不要忽略信托的非税务优势

信托的价值并不仅限于节税。

信托还可协助实现：

• 资产保护
• 遗产规划
• 传承安排
• 家族财富管理

因此，即使税务结果发生变化，信托在许多家庭和企业架构中仍可能继续发挥重要作用。

6. 考虑其他架构选择

部分纳税人可能希望重新评估现有持有架构。

但重组并不一定适合所有人。

比较不同选择

根据您的具体情况，可以考虑比较：

• 私人有限公司（Private Company）
• 固定信托（Fixed Trust）
• 公司受益人（Corporate Beneficiary）
• 其他商业架构

每种架构均有其优缺点。

避免仓促决定

不要仅根据尚未通过的提案作出重大结构调整。

应综合考虑税务结果、资产保护需求、商业目标及传承规划等因素后再作决定。

7. 持续关注政策发展

这可能是最重要的一项行动。

截至目前，这些提案仍未正式成为法律。

重视准备，而非恐慌

在法案正式通过前，许多细节仍有可能发生变化。

因此，提前准备远比猜测政策走向更有价值。

检视自身状况、模拟不同情境、了解各种选择。

当更多细节公布时，您便能够更有信心地采取行动。

常见问题

负扣税会被取消吗？

不会。

目前提案主要限制部分亏损的使用方式，并非全面取消负扣税制度。

现有物业是否受到保护？

根据目前提案，许多现有物业持有人将受到祖父条款保护。

我现在应该重组信托吗？

未必。

在最终立法内容更明确之前，通常建议保持谨慎并持续关注政策发展。

信托未来还有价值吗？

有。

在许多情况下，信托仍可提供资产保护、遗产规划及财富传承等重要功能。

在作出重大决定前寻求专业意见

每位纳税人的情况都不同。

例如，有些投资者可能从祖父条款中获益，而另一些投资者则需要重新规划未来购置策略。

同样地，有些企业主可能适合进行架构重组，而另一些则未必如此。

专业意见能够帮助您了解各种选择，并避免因仓促决策而产生不必要的成本和风险。

下一步应该做什么？

拟议中的2026联邦预算税务改革，可能在未来多年影响投资者、企业主及家庭的税务安排。

但目前仍有充足时间进行准备。

现在正是检视自身状况、了解潜在影响并制定未来规划的理想时机。

通过提早行动，您能够在政策逐步明朗的过程中，作出更明智的决定，并从容应对未来变化。

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皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚税务注册代理，澳大利亚与新西兰特许会计师协会（CAANZ）会员，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

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By Robert Liu @ Pitt Martin Tax