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自管养老金基金（Self-Managed Super Fund，SMSF）的借款规则已经发生重大变化，新规限制了SMSF通过有限追索权借款安排（Limited Recourse Borrowing Arrangement，LRBA）可以购买的房地产类型。

相关修改已于2026年6月26日正式成为法律。在截至2026年8月10日的45天过渡期结束后，SMSF通过新的借款安排购买房地产，一般需要该房产符合商业不动产（Business Real Property，BRP）的定义。

对于计划通过SMSF借款购买房地产的受托人来说，在签署购房合同或安排贷款之前了解这些新规定非常重要。

SMSF借款规则发生了什么变化？

一直以来，SMSF只能在特定和受限制的情况下借款，其中包括通过LRBA购买单一可收购资产（single acquirable asset）。

房地产一直是LRBA最常见的投资资产之一。过去，法律并没有特别规定通过LRBA购买的房地产必须属于商业物业或商业用途房地产。

新规定大幅收紧了这一规则。

根据新规定，如果SMSF通过借款购买房地产，该房地产通常需要符合商业不动产的定义。

实际上，这意味着SMSF受托人在考虑通过LRBA购买房地产之前，需要首先确定该房产是否符合商业不动产的相关要求。

什么是SMSF的商业不动产（Business Real Property）？

商业不动产一般是指完全并且专门用于一项或多项商业活动的房地产。

需要特别注意的是，这项测试主要关注房地产的实际用途，而不仅仅是该物业的土地规划用途（zoning）、外观或者最初的建筑设计用途。

因此，新规定并不能简单理解为：

  • 住宅物业 = 不符合条件
  • 商业物业 = 符合条件

房地产的实际使用方式可能是判断其是否符合规定的关键因素。

例如，一栋原本按照住宅用途设计的联排住宅，如果目前已经完全用于经营医疗诊所，则即使它最初属于住宅设计，也可能符合商业不动产的相关要求。

相反，一项看起来属于商业物业的房地产，如果并非完全并且专门用于商业用途，也不一定符合商业不动产的定义。

SMSF现在还能借款购买住宅物业吗？

根据新的SMSF借款规则，如果普通住宅投资物业不符合商业不动产的定义，SMSF一般不能通过新的LRBA借款购买该物业。

不过，将新规定简单描述为“禁止SMSF借款购买住宅物业”并不完全准确。

真正需要考虑的关键因素是房地产的实际用途。

即使一项物业在建筑设计上属于住宅，如果它实际上完全并且专门用于商业用途，并且符合商业不动产的其他要求，也有可能符合新规定。

在依赖这一规定进行投资之前，应当取得专业意见。

混合用途物业怎么办？

对于混合用途物业，需要特别谨慎。

商业不动产的定义通常要求房地产完全并且专门用于商业用途。

例如，一项位于同一个产权（single title）下的物业包括：

  • 一楼的零售商铺；以及
  • 楼上的住宅公寓。

虽然其中一部分明显属于商业用途，但住宅部分可能导致整个物业无法满足商业不动产的定义。

因此，如果SMSF受托人考虑购买混合用途物业，应当在签署购房合同或签订LRBA之前取得专业意见。

新的SMSF借款规则什么时候开始实施？

相关修改已于2026年6月26日正式成为法律。

不过，法律同时提供了45天的过渡期，过渡期于2026年8月10日结束。

过渡性规定可能允许某些已经开始实施、但涉及非商业不动产的安排继续进行。例如，即使物业在2026年8月10日之后才完成交割，只要相关物业购买安排是在过渡期截止日期之前，即2026年8月10日或之前订立的，就有可能符合过渡性规定。

某一项具体交易是否符合过渡性规定，需要根据实际情况以及相关法律文件进行判断。

如果SMSF受托人在截止日期之前已经订立了涉及非BRP物业的安排，但截至2026年8月10日仍未完成交割，建议取得专业SMSF法律意见。

现有SMSF的LRBA会受到什么影响？

需要特别注意的是，新规定并不会自动要求SMSF终止现有的、涉及非商业不动产的借款安排。

根据更新后的规定，现有的非BRP资产LRBA一般可以继续保留。

新规定同时允许现有借款安排进行再融资，但需要符合相关法律规定，同时取决于贷款机构是否愿意提供贷款以及是否通过信贷审批。

这一点对于目前已经通过LRBA持有住宅投资物业的SMSF尤其重要。

不过，在对现有SMSF贷款进行再融资或者对借款安排作出重大修改之前，受托人仍然应该取得专业意见，因为借款结构或者贷款条款的改变可能产生意外的SMSF合规问题。

SMSF受托人在借款前应该考虑哪些问题？

在SMSF通过借款购买房地产之前，受托人应考虑以下问题：

  1. 该房地产是否符合商业不动产的定义？
  2. 该房地产是否完全并且专门用于商业用途？
  3. 该房地产是否存在任何住宅用途或者私人用途？
  4. 拟议的借款安排是否符合LRBA的相关要求？
  5. 该房地产是否符合单一可收购资产规则？
  6. SMSF的信托契约（Trust Deed）和投资策略是否允许进行该项投资？
  7. 是否涉及关联方资产收购或者关联方租赁规定？
  8. 如果相关安排是在2026年8月10日之前开始的，是否符合过渡性规定？

最好在SMSF签署房地产购买合同之前完成上述事项的审查，因为如果SMSF的房地产交易结构存在问题，在合同签署之后再进行修改可能会非常困难，并且产生额外成本。

案例一：住宅投资物业

假设一个SMSF计划通过LRBA借款60万澳元购买一套公寓，并将该公寓出租给一个与SMSF没有关联的家庭作为住宅使用。

该公寓的实际用途是住宅，而不是完全并且专门用于商业活动。

根据新的借款限制，该物业一般无法满足新LRBA所要求的商业不动产条件。

因此，SMSF一般不能通过新的LRBA借款购买这种普通住宅投资物业。

案例二：作为医疗诊所使用的住宅型物业

假设一个SMSF计划购买一栋联排住宅，但该物业已经被改造成医疗诊所。

虽然该建筑最初是按照住宅用途设计的，但目前整个物业完全并且专门用于经营医疗业务。

根据具体情况，并且在满足其他SMSF相关规定的前提下，该物业有可能符合商业不动产的定义。

这个案例说明，新规定不能简单理解为“住宅物业”和“商业物业”之间的区别。

真正重要的是物业的实际使用方式，以及是否满足商业不动产的法律定义。

SMSF受托人在借款买房之前应该做什么？

SMSF通过LRBA进行房地产投资本身已经受到严格监管，而新的借款限制又增加了一项非常重要的合规要求。

在订立新的LRBA之前，受托人应该取得适当的SMSF、法律、税务以及财务方面的专业意见，以确认：

  • 拟购买的房地产符合商业不动产的相关要求；
  • LRBA的法律结构设置正确；
  • 房地产收购符合《Superannuation Industry (Supervision) Act》及其他SMSF相关规定；
  • SMSF的信托契约和投资策略允许进行该项交易；以及
  • 如果涉及关联方交易，相关安排已经按照SMSF法律要求进行适当设置。

这些审查最好在签署购房合同以及贷款文件之前完成。

常见问题

SMSF现在还可以借钱购买房地产吗？

可以。SMSF仍然可以在有限的情况下通过LRBA借款，但是新规定限制了通过新的借款安排可以购买的房地产类型。

SMSF还可以借款购买住宅投资物业吗？

一般来说，如果普通住宅投资物业不符合商业不动产的定义，SMSF不能通过新的LRBA借款购买该物业。

SMSF可以借款购买商业物业吗？

有可能。但是，仅仅将一项物业称为“商业物业”并不代表它一定符合规定。该物业仍然需要满足商业不动产的相关法律要求。

SMSF可以通过LRBA购买自己的商业经营场所吗？

有可能，前提是该物业符合商业不动产的定义，同时满足LRBA、SMSF以及其他养老金法律的相关规定。

SMSF可以继续持有以前通过LRBA购买的住宅物业吗？

根据更新后的规定，现有涉及非BRP资产的LRBA可以继续存在，但仍需要符合相关法律要求。

现有SMSF住宅物业贷款可以进行再融资吗？

现有借款安排可以在符合相关法律规定的情况下进行再融资，但同时取决于贷款机构是否愿意提供融资以及是否通过其信贷审批。

房地产的土地规划用途（zoning）是否决定它属于商业不动产？

不一定。商业不动产的判断重点在很大程度上取决于房地产的实际使用方式，而不仅仅取决于土地规划用途、物业外观或者最初的建筑设计用途。

正在考虑通过SMSF购买房地产？

SMSF借款规则的变化意味着，在签署房地产购买合同或者安排贷款之前，对拟议交易进行审查变得更加重要。

如果您正在考虑通过SMSF购买房地产，特别是计划使用LRBA借款，提前取得专业意见可以帮助您判断相关房地产是否符合新规定，以及拟议的投资和借款结构是否符合澳大利亚养老金及税务法律要求。

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By Robert Liu @ Pitt Martin Tax