随着澳大利亚主要城市的城市扩张不断推进，越来越多的房产持有者开始考虑进行土地分割项目。尽管这类项目可能带来可观的经济回报，但在投入之前，充分了解相关税务影响至关重要。若误解了分割项目的税务处理方式，可能会带来高昂的代价，并严重影响项目的整体收益。

一个常见的误区是认为土地分割所得的税负非常低。然而，事实远比这复杂，多个关键税务因素可能大幅影响您项目的整体盈利能力。

例如，如果您购买房产的目的是为了分割并短期出售地块以获取利润，澳大利亚税务局（ATO）很可能会将此类行为视为营利性活动。在这种情况下，您的利润将按普通收入纳税，而不是适用资本利得税（CGT）规则。这意味着，原本适用于持有资产超过12个月的50% CGT折扣将无法使用，您也不能利用资本亏损来抵减应纳税额。

除了所得税之外，土地分割出售所得还可能适用商品及服务税（GST）。这两项税种都会大幅压缩您的税后利润。

很多个人低估了自己在所得税和GST方面的义务。当他们意识到真实的财务影响时，往往为时已晚，整个项目的可行性也可能因此陷入危机。

为协助纳税人，ATO更新了其有关房产交易税务处理的指南。更新后的指南包含一系列真实案例，展示了在不同房产情境下，如土地分割、房产倒卖和开发等，所得税和GST规则可能如何适用。

其中一个案例讲述了一位纳税人反复购买、翻新并出售房产的情形。此人会进行全面的市场调研，寻求专业建议，获得商业贷款，并以结构化、商业化的方式进行翻修。ATO将其视为一种经营行为，其主要目的在于通过转售房产获取利润。因此，其所得将被视为普通收入征税。由于这些房产被视为交易存货而非资本资产，CGT规则及折扣将不适用。

然而，除非房产进行了“实质性翻修”，否则GST可能并不适用。这里的“实质性翻修”是一个具有技术性的定义，每个案例都必须进行仔细评估。

ATO的另一个示例展示了另一种情况。在该案例中，纳税人由于个人困境（健康恶化和债务增加）而进行土地分割。该分割活动仅限于获得市政批准，并未进行进一步开发，也无明确意图获取利润，仅是出售部分土地来缓解财务压力。ATO将此类交易视为对资本资产的“单纯变现”。这意味着所得将按照CGT规则征税，并且如果该土地持有时间超过12个月，将可享受50%的CGT折扣。

不过，尽管被分割出售的地块属于纳税人主要住所所在的土地范围，但由于它是与住宅本身分开出售的，因此不符合主要住宅豁免的条件。

这些案例强调了从项目一开始就准确识别土地分割目的和规模的重要性。意图、结构或执行方式的细微差异，都可能导致完全不同的税务结果。 在启动任何土地分割项目前，务必寻求专业税务建议，以全面了解自己的税务义务。充分的信息准备有助于避免意外的税务账单，并确保您的项目在财务上保持可行性。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计的贷款等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚与新西兰特许会计师协会（CAANZ）会员，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Robert Liu @ Pitt Martin Tax

未来几个月，我们会探讨财产继承的各个方面，如遗产规划、遗产处理和商业继承。本月，我们将重点关注财产继承的税务影响–如果处理不当，可能会产生重大的财务后果。

除了分割资产带来的情感和后勤方面的挑战外，了解财富如何流向受益人的税务后果也至关重要。根据资产的类型和受益人的纳税情况（如是否为澳大利亚税务居民），税收结果可能会有很大的不同。

继承现金

当现金从过世者转入其遗产，然后分配给受益人时，只要资金是澳元，一般不会产生税务问题。这种情况下的现金转移通常比较简单，不会引发资本利得税（CGT）。

继承资产

在税务领域，过世通常被视为 “应税事件”。当资产的所有权因过世而发生变化时，通常会引发 “CGT ”事件。不过，澳大利亚税法在某些情况下提供减免。在大多数情况下，因过世而产生的资本利得或损失将不予考虑，除非该资产被转移至：

• 免税实体（有一些例外情况，特别是如果该实体是具有可抵扣赠与接受者地位的慈善机构）
• 合规养老基金的受托人，或
• 外国实体，前提是该资产不被视为 “澳大利亚应税财产”

只要资产转交给过世者的法定个人代表（如遗嘱执行人）或受益人（不属于上述实体），资产转让在死者去世时就免征增值税。但是，一旦受益人决定出售资产，任何资本收益或损失都要纳税。

继承股票

假设，您根据母亲的遗嘱继承了在澳大利亚证券交易所（ASX）上市的股票投资组合。这些股票的税务处理将取决于以下因素：您母亲过世时是否为澳大利亚税务居民，以及这些股票是在 1985 年 9 月 20 日（CGT 开始实施）之前还是之后购买的。

• CGT之后的股票： 如果您母亲是澳大利亚税务居民，并在CGT规则出台后购买了股票，那么股票的成本基础通常是原始购买价格。例如，如果她在 1997 年 1 月 2 日以 17.82 澳元的价格购买了必和必拓的股票，那么当您最终出售股票时，该价格将成为计算收益或损失的成本基础。
• CGT 之前的股票： 如果股票是在 1985 年 9 月 20 日之前购买的，则成本基础将重设为死亡当日的市场价值。例如，如果您的母亲于 2024 年 10 月 1 日去世，而股票价格为 45.96 澳元，则该价格将成为您的纳税成本基础。
• 非居民身份： 如果您母亲去世时是非居民纳税人，那么成本基数通常是过世时股票的市场价格。

管理继承的股票可能具有挑战性，因为其价格和构成可能会随着时间的推移而波动。最初的小额投资组合可能会大幅增值，因此进行适当的税务规划至关重要。

继承房产

现在，假设您从父亲的遗产中继承了澳大利亚的一处住宅房产。就CGT而言，您被视为在父亲去世之日获得该房产。在许多情况下，房产的成本基础是可继承的，这意味着它是基于您父亲最初购买房产时的价格。但是，在引入CGT制度之前购置的房产、以及作为您父亲主要住所的房产，处理方式会有所不同。

特殊规则允许受益人在继承房产时获得全部或部分主要住所免税。如果您父亲的房产在他过世时是他的主要住所，并且没有用来产生收入（即没有出租或用于商业目的），那么遗嘱执行人或受益人在以下任一条件下都有资格获得全部的CGT豁免：

• 房屋在您父亲去世后两年内售出，或
• 在出售房屋之前，该房屋一直是未亡配偶或其他符合条件的个人（如根据遗嘱有权占用该房产的人）的主要住所。

例如，如果该房屋是您父亲的主要住所，并在两年内出售，则不适用 CGT。如果您选择在以后出售房屋，例如在继承房屋 10 年后出售，那么CGT的处理将取决于在这 10 年中该房产的使用情况。

在某些情况下，如遗嘱有争议或情况复杂，导致房产出售延迟，则可延长两年规则。

如果您的父亲不再居住在该房产中，但根据 “缺席规则 ”继续将其视为主要住所（例如，如果他搬到了养老院），那么CGT豁免可能仍然适用。

如果您父亲是非居民纳税人，除非有不同的规定，否则用于计算CGT的成本基础通常是他过世时房产的市场价格。

继承外国财产

如果您是澳大利亚居民，从非居民处继承了国外房产（例如，从英国亲戚处继承了一栋房子），那么用于纳税的成本基础通常是房产在死亡时的市场价格。如果您出售房产并获得收益，则将适用澳大利亚的CGT规则，尽管CGT折扣可能低于 50%。此外，如果收益也在海外被征税，则可以使用国外已缴税金抵消来减少在澳大利亚的应纳税额。

遗产税的复杂性

资产继承很容易就会变得复杂，尤其是涉及多种类型的资产，或者涉及外国税收规则时。要确保您和您的受益人能够有效地处理这些问题，适当的遗产规划和对遗产继承的税收后果的了解至关重要。如需有关遗产规划或继承财产的税务影响的个性化建议，请随时联系我们寻求专业帮助。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计的贷款等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax

离婚和分居往往是生活上的困难时刻，不仅带来情感上的压力，还可能引发财务和税务上的复杂问题。其中，财务和税务上的一个关键问题是如何在伴侣之间分配资产，增值的资产，如房地产、股票或投资，在出售或转让时可能会面临资本利得税（CGT）。

然而，在澳大利亚，法律提供了一些缓解措施，即所谓的关系破裂转让。根据这一规定，在特定条件下，配偶之间可以转让资产而不立即承担CGT。这项税务义务将被推迟到接受资产的一方未来出售该资产时才产生。本文将解释CGT关系破裂转让的运作方式、适用情况以及它如何与离婚中的其他方面产生作用，如养老金和家庭企业。

什么是资本利得税（CGT）？

资本利得税（CGT）是对你在出售或转让资产（如房地产或股票）时获得的利润征收的税。这些利润被视为应税收入的一部分，并按照你的边际税率征税。对许多人而言，受CGT影响最大的资产通常是他们的住宅（如果不免税）、投资房或股票。

什么是关系破裂转让？

关系破裂转让是澳大利亚税法中的一项特别规定，允许在离婚或分居时，配偶之间转让资产而不立即支付CGT。相反，税务义务将推迟到接受资产的一方未来出售该资产时才产生。这项规定旨在减轻在关系破裂期间的财务负担，因为立即支付大额税款可能会增加离婚的压力和经济负担。

关系破裂转让在何时适用？

CGT转让适用于特定情况：

1. 法院命令和正式协议：如果资产转让是由于法院命令、根据《家庭法》达成的协议或具有约束力的财务协议（BFA）发生的，则可以应用该转让。
2. 合格资产：转让仅适用于某些类型的资产，如房地产、股票或受管理基金的单位。通常不适用于不受CGT影响的资产，如主住宅（如果免税）或折旧资产如汽车。
3. 配偶间转让：转让必须因关系破裂发生在配偶或前配偶之间。这也包括事实婚姻伴侣。
4. 关系破裂时资产的持有：资产必须在关系破裂时由其中一方持有，才能适用转让。

如果满足所有这些条件，资产可以转让而不触发CGT。相反，接受资产的一方继承原始成本基础，CGT将延迟到他们出售资产时产生。

CGT转让如何与养老金协调？

养老金在离婚中处理方式有所不同，但它仍然是一个重要的财务资产。当养老金利益在配偶之间分割作为财产分配的一部分时，通常根据澳大利亚法律，这项交易免于CGT。例如，如果一方的养老金基金拥有投资物业，将该物业的一部分转让到另一方的养老金基金作为离婚和解的一部分，将不会触发CGT。养老金分割过程需要法院命令或养老金协议。

需要注意的是，除非接受方符合提取养老金的条件（例如达到退休年龄），否则养老金不能直接支付。相反，金额将转入接受方的养老金基金，并且不触发即时CGT。

离婚期间管理家庭企业

离婚可能会使家庭企业的管理变得复杂，尤其是当双方都拥有所有权时。关系破裂转让也可以在这里适用，允许一方将其在企业中的股份或权益转让给另一方而不立即产生CGT。另一方面，作为和解的支付，企业支付的款项可能被归类为应税股息，并可能按接收方的边际税率征税。获取适当的建议以确保企业继续顺利运营，并全面了解税务影响至关重要。

在离婚期间管理家庭企业时，还需考虑企业的长期健康。除了税务问题，保持企业运营的稳定性尤为重要，特别是当一方或双方依赖该企业的收入时。

提前规划：保护双方免受财务压力

通过细致的规划可以最大限度地减少离婚带来的财务压力。夫妻双方应考虑在婚姻期间资产的所有权和管理，包括养老金和企业利益。即使在关系破裂之前，像收入分配或增加低收入配偶的养老金等策略可以帮助平衡财务利益和税务负担。

例如，如果一方的收入显著较少，增加他们的养老金缴纳可能是税务上有效的，因为养老金缴纳的税率较低。此外，平衡夫妻间的收入流动可以减少家庭整体税负。

在离婚时，拥有一个良好的税务和财务规划可以使资产分割变得更加简单和少争议。

结论

离婚和关系破裂带来了许多挑战，但理解税务影响，特别是与CGT相关的，可以帮助减轻财务负担。关系破裂转让提供了一个有价值的工具，用于在配偶之间转让资产时推迟CGT。然而，在这样的困难时期，寻求专业建议以应对税法、养老金和企业管理的复杂性至关重要。 通过提前规划和保持对财务状况的了解，你可以在离婚期间更好地保护自己和你的资产。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计的贷款等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Robert Liu @ Pitt Martin Tax

主要居所豁免通常保护您的家庭自住房在出售时免于资本利得税(CGT)。然而，与许多税务问题一样，这不是一个简单的事情。下面我们将从各个方面深入讨论主要居所豁免的条件，以提供全面的指导。

符合主要居所资格

如果符合以下条件，房屋通常被视为主要居所:

• 你和你的家人住在房子里。
• 你的私人物品都在房子里。
• 你在这个地址收邮件。
• 你把这个地址登记在选民名册上。
• 公用事业服务，如电话、煤气和电力都是以你的名义连接的。
• 你打算把它作为你的主要住所。

值得一提的是，你在家里住的时间长短很重要，但没有硬性规定。你的意图优先于你所居住的时间，将其作为主要居住地的意图才是关键因素。

主要居所豁免申请

一般来说，除非您符合免税或部分免税的条件，或者可以用资本损失抵消税款，否则房屋出售将征收资本利得税。如果您是澳大利亚税务居民，在以下情况下可以申请主要居所全额免税：

• 在整个所有权期间，该房屋是您的主要住所。
• 你没有用房子来创造收入。
• 土地面积不超过2公顷。

部分豁免

如果你的房子被用来产生收入，你可能有资格获得部分豁免。这通常发生在以下情况:

• 在家做生意(在家工作是可以豁免的)。
• 把房子或房子的一部分租出去。

自2023年7月起，像Airbnb这样的平台必须向ATO报告交易数据，ATO会将这些数据与报告的收入进行匹配。

税务居民的影响

外国税务居民不能获得主要居所豁免，即使他们在这期间有部分时间是税务居民。如果你在出售房产时不是本地税务居民，那么豁免可能就不适用了。相反，如果您在出售时是本地税务居民，并且符合其他标准，即使您在此期间有部分时间是非居民，您也有资格获得豁免。

“缺席”规则

在某些情况下，即使您不在家中居住，您的家仍可作为您的主要居所:

• 出租：房子可以出租长达六年，仍然可以作为你的主要居所。
• 不产生收入：如果房子不出租也不产生收入，它可以无限期地作为你的主要居所。

需要注意的是，如果对一处房产适用 “缺席”规则，您将无法在同一时期对另一处房产申请主要居所豁免。

时机安排

一般来说，从你搬入家中时起，你的家就符合主要居所的条件。如果你在交房日后尽快搬入，它将从购房之日算作你的主要居所。

如果你购买了新房但尚未卖掉旧房，你可以最多六个月，将这两处房产同时视为主要居所，而不影响主要居所豁免的资格。这适用于旧房在出售前的12个月内至少有连续三个月是你的主要居所，并且在这段时间内没有将其用于产生收入。如果出售旧房花费超过六个月，主要居所豁免可能只适用于出售旧房前的最后六个月。在此之前，你可以选择哪一处房产作为主要居所，另一处则需缴纳资本利得税 (CGT)。

如果你在购买新房时将其出租而无法立即搬入，它在你搬入之前不算作你的主要居所。若因住院或海外工作派遣等不可预见的情况无法搬入，解决问题后尽快搬入可能仍可享受主要居所豁免。但不方便搬入不算有效理由，你需要提供相关证明文件。

夫妇和主要居所豁免

对于夫妇来说，规则略有不同。夫妇不能申请两套独立住宅的全额CGT豁免。你有两个选择:

• 唯一主要居所：选择一所房屋作为两人的主要居所。
• 分割豁免：指定不同的房屋作为主要居所，在你们之间分配豁免。

如果你选择不同的住所：

• 拥有50%或更少意味着房屋是您的主要居所，您有资格获得你那一部分的豁免。
• 拥有超过50%意味着房子是你一半时间的主要居所。

离婚和主要居所豁免

离婚时，假设房屋在配偶之间转让（不涉及信托或公司），且双方在持有期间一直将该房屋作为主要居所，并满足所有其他资格条件，那么在房屋最终出售时，应可享受CGT全额主要居所豁免。

如果房屋在任一方的持有期间仅部分时间符合主要居所豁免条件，则可能仅能享受部分豁免。在这种情况下，接收房产的配偶在最终出售房产时，可能需要就其在财产分割中获得的部分房产增值缴纳资本利得税 (CGT)。

结论

虽然主要居所豁免提供了实质性的好处，但规则可能很复杂，并且根据个人情况而有所不同。诸如税务居民身份的变化、离开的时间和财产使用等因素都会影响你的资格。因此，强烈建议您寻求专业建议，以有效地运用这些规则，并确保您最大限度地享受税收优惠。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计的贷款等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 info@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖， 2020年澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2021年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师事务所冠军入围奖，2022年最佳会计师事务所新人入围奖和2023香港澳大利亚商业协会最佳积极生意入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州、维州和西澳律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚金融贷款经纪人协会（FBAA）执业认证会员，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO, QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax

最近，在行政上诉法庭（AAT） 审理的一起案件中，一名纳税人成功地为自己出售的公寓申请了一笔大额损失作为抵税。这一有利于纳税人的判决揭示了围绕营利性房产投资的复杂性以及与之相关的税务影响。

案件概述

该案的关键是一名纳税人在纳税申报表中申报出售公寓损失了$265,935澳元。这名纳税人辩称，尽管该公寓是她的主要居所，但她购买的主要意图是以盈利为目的，因此有理由将损失抵税。她坚持认为，购买并随后出售该公寓构成了短期盈利行为。

案件时间表

事件时间轴交代了该案件的关键背景：

2015 年 7 月：纳税人签订了一份“期房”合同来购买这套公寓。

2016 年 12 月： 公寓竣工时间推迟至 2020 年 6 月。

2018 年 5 月： 纳税人出售了她的家庭住房，并购买了另一套公寓，意图从中获利。

2020 年 4 月： 在 COVID 封锁期间签订了出售公寓的合同。

2020 年 7 月：完成公寓出售，完成期房购买。

澳大利亚税务局的立场

澳大利亚税务局（ATO）不同意纳税人的主张，认为以盈利为目的的买家通常不会在房产中居住，并且会等待更有利的市场。

法庭裁决

与澳大利亚税务局的立场相反，法庭支持纳税人的观点。法庭强调证明盈利意图的门槛较低，并认为居住在房产中是次要的。

这一裁决的影响超出了具体案例，可能会在以下几点影响澳大利亚对房产交易的征税方式：

• 税务处理： 如果被视为商业行为，房产交易的利润可能作为普通收入征税，而不是根据资本利得税 (CGT) 条款征税。
• 资本利得税 (CGT) 豁免： 该判决对居住在房产中就自动有资格获得 CGT 豁免的假设提出了质疑，强调了房产交易中意图的重要性。

经验教训

本案为房产业主和投资者提供了几条重要经验：

• 意想不到的税收后果： 房产所有者，包括从事炒房的房产所有者，在没有获得资本利得税优惠的情况下，可能会面临意想不到的所得税后果。
• 税务处理的复杂性： 确定房产交易的适当税务处理可能非常复杂，通常需要专业建议才能有效操作。

有待确定

截至目前，澳大利亚税务局（ATO）尚未确认是否会对该裁决提出上诉，因此该案件的具体影响暂时还不确定。

总之，本案提醒人们注意税法的细微差别，尤其是涉及房产交易的税法。它强调了了解此类交易背后意图的重要性，并寻求专业指导，以有效应对复杂的税收影响。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖，2019年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师奖，2020年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳咨询师奖及澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2022年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳新人入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州和维州律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO， QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。

By Zoe Ma @ Pitt Martin Tax

并不是因为过于多疑，我们只是好奇这个最新的人工智能软件——ChatGPT，在处理澳大利亚税务系统方面的能力如何，所以我们做了一个简单的测试。

首先，要说测试中令我们印象深刻的是ChatGPT的语气和方法，而不是对它处理税务系统复杂性的能力。我们进行的测试结果，包括下面的例子，表明你可能会得到一些相当准确的概括性评论，但是你不可能得到可以依赖的答案。由于大部分技术评论都是由个人建议形成数据库，而不是在网络上可以探索的评论，所以我们很难在短时间内得到可靠的答案。

以下是我们测试问题和评论的结果（ChatGPT的回答以斜体字呈现）。

问题：澳大利亚居民在投资物业上支付多少资本利得税，并附带一个算例。

ChatGPT：澳大利亚居民根据出售投资物业所获利润支付资本利得税（CGT）。 CGT的计算是从出售价格中减去物业的成本（购买价格加上与获取和拥有物业相关的任何费用）。

例如，假设一个澳大利亚居民以50万澳元购买了一处投资物业，并花费了5万澳元购买和拥有物业相关的费用（如法律费用、印花税和维修费用），则物业的总成本为55万澳元。

会计师：让我们在此停下来梳理一下。在计算资产成本基数时需要考虑一些技巧和陷阱。

尽管在某些情况下维修费用可以成为物业成本基数的一部分，但并非总是如此。如果出售的资产是出租给租户的投资物业，情况通常是不同的。当房东修理在物业出租给租户期间发生的损坏时，这通常可以在房东发生修理费用那个财年进行抵扣。因为这些维修费用可以获得扣除，所以不应该将其包括在物业的成本基数中。

同样，还需要考虑其他的调整。在投资物业的背景下，通常需要对成本基数进行调整，以考虑到资本工程抵减。当投资物业用于获得应纳租金收入时，房东通常可以申报资本工程抵减。那么，在计算成本基数时，我们应减去房东已经或可以申报的资本工程抵减（尽管存在一些例外情况，例如房产在1997年5月13日之前获得，且改善成本在1999年6月30日之前发生）。

越长时间持有投资物业则越容易使得资本工程抵减和维修成本变得相当显著，并对资本增值计算产生实质性影响。

ChatGPT: 经过数年后，居民决定以70万澳元的价格出售该房产。卖出所得利润为70万澳元-55万澳元=15万澳元。澳大利亚的CGT税率目前为45％，居民将支付15万澳元利润的45％，即67,500澳元。

会计师：让我们仔细看一下这个计算。在澳大利亚其实并没有一个特定适用于资本增值的45％的CGT税率。净资本增值是个体纳税人应纳入的可征收所得税的一部分。我们只是要加上净资本增值用于计算相应所得年度个人的应纳税收入。如果应纳税收入数字是正的，那么我们就适用于个人的边际税率。这样的结果是，较高的应纳税收入通常会导致较高的边际税率和较高的税额。换句话说，适用于个人净资本增值的税率会受到个人其他收入或损失（如果有的话）的影响。

此外，虽然个人最高边际税率目前为45％，但是适用于收入超过18万澳元的每个应纳税收入的澳大利亚居民通常还要缴纳2％的医保税。这也应该被考虑和纳入计算中。

ChatGPT: 值得注意的是，对于CGT计算，有某些豁免和减免，例如主要住所豁免和小企业CGT优惠。

会计师：如果税收仅仅那么简单就好了！对于资本增值，可以应用某些豁免和减免。尽管答案提到了主要住所豁免和小企业CGT优惠，但这些优惠通常不适用于投资房产的出售。

如果要享受主要住所豁免（或部分主要住所豁免），一个关键条件是房产需要被建造好并用作个人的主要住所。如果房产仅用作投资物业以获得应纳税租金收入，那么豁免通常不会适用，但如果房产是继承而来，则情况可能不同。

此外，小企业资本利得税减免通常不适用于投资物业的出售。这是因为减免只适用于通过活动资产测试的资产，这要求房产在符合条件的生意业务活动中使用的时间至少要达到最低标准。

对于那些被房主或某些关联方用于生意业务的物业，可以被视为符合减免的活动资产，但是对于主要用于从无联关方获得租金的物业，就是例外了。

如果该物业仅用于从无关联方获得租金（即使用于租赁业务），则该物业很可能无法通过活动资产测试，小企业资本利得税减免也就不应适用。

有趣的是，答案没有提到一般的资本利得税折扣或指数化，其实这是最可能适用于这种情况的减免。

如果卖方是在拥有该物业期间是澳大利亚居民（而不是临时居民），并且已经拥有该物业超过12个月，则50％的资本利得税一般折扣通常可用于减少资本增益。

如果房产在1999年9月21日之前购得，则可能可以使用成本指数调整。需要比较两种计算方法，以确定哪种会提供更有利的税务结果。

ChatGPT：建议咨询税务专业人士，以确定出售投资物业的具体税务影响。

会计师：是的，确实是这样。谢谢ChatGPT。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin Group 是一家提供税务，会计，生意咨询, 自管养老金及审计等综合性服务的经澳洲会计师公会认证的注册会计师事务所。我们每年会花上几百个小时去研究新的税法，以保证我们的客户可以最大化合理避税。我们的中文联系方式是 Robert Liu +61292213345 或邮件 robert@pittmartingroup.com.au。皮特马丁会计师事务所Pitt Martin Group坐落在交通便利的悉尼市市中心，是一家拥有可以说中文合伙人的会计师事务所。我们的荣誉包括2018年CPA新州首席优秀奖，2019年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳会计师奖，2020年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳咨询师奖及澳大利亚小生意年度冠军入围奖, 2022年澳洲知名媒体《每日会计师》年度最佳新人入围奖。

皮特马丁会计师事务所 Pitt Martin  Group资质包括超过十五年的从业经验，澳大利亚注册会计师协会（CPA）执业认证会员，澳大利亚税务注册代理，新州和维州律师协会信托账户 (Trust Account) 认证审计师，澳大利亚证券及投资委员会注册代理，XERO， QUICKBOOKS, MYOB等会计软件授权单位及认证顾问。

本文内容仅供参考，不构成对任何个人或团体的具体情况而形成建议。任何个人或团体应该在征求专业人士的意见后方可采取行动。由于税法的时效性，我们在发布时已致力于提供及时、准确的信息，但不能保证所称述的内容在今后任然可以适用。转发该文内容请注明出处。